W Dzienniku Ustaw nr 443 z dnia 27 marca 2015r. została opublikowana ustawa z dnia 20 lutego 2015r. o zmianie ustawy prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Ustawa wchodzi w życie po upływie trzech miesięcy od ogłoszenia t.j.  w dniu 28 czerwca 2015r.

W poniższej notce zwracam uwagę jedynie na najbardziej istotne zmiany, które mogą dotknąć każdego z nas.  Zasadniczymi  i najdalej idącymi zmianami są zmiany w zakresie uzyskiwania pozwoleń na budowę, oraz ograniczenia dokumentacji dołączanej do projektów budowlanych.

W stosunku do aktualnego stanu prawnego, katalog obiektów, których budowa, na bazie aktualnych przepisów, wymaga pozwolenia na budowę, ulegnie znacznemu skróceniu. Rozszerzony zostanie natomiast katalog regulujący jakie obiekty wymagają zgłoszenia właściwemu organowi.

Zamiast uzyskania pozwolenia na budowę, będziemy zobowiązani do zgłoszenia budowy:

  •  wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeśli obszar ich oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Jednak w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymagać się będzie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym np. garaże, altan, przydomowych ganków i oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2, pod warunkiem, że łączna liczba tych obiektów nie przekracza dwóch na każde 500m2 działki;
  •  wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku,  o powierzchni zabudowy do 35 m2, pod warunkiem, że łączna liczba tych obiektów nie przekracza dwóch na każde 500m2 działki;
  • wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2; Jednak w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymagać się będzie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
  • zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10m2;
  • zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych;
  • sieci:
  • elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1KV,
  • wodociągowych,
  • kanalizacyjnych,
  • cieplnych,
  • telekomunikacyjnych,

Zwiększono też do 50 m2 powierzchnię zabudowy wiat, których budowę wystarczy zgłosić. Dzięki tej zmianie nie trzeba będzie ponosić kosztu projektów budowlanych tych obiektów, bo do ich zgłoszenia wystarczy dołączyć zwykłe szkice.

Na skutek powyższych zmian, ograniczeniu i zmianom również ulegnie katalog  robót budowlanych, remontów, przebudowy dotychczas objętych pozwoleniem na budowę.

Kolejną  istotną zmianą jest, że na podstawie zgłoszenia będziemy mogli remontować i przebudowywać budynki mieszkalne jednorodzinne, o ile nie będzie to prowadzić do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania  tych budynków.

Do tej pory docieplenie budynku o wysokości do 12m, wymagało zgłoszenia. Powyżej tej wysokości konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę. Od chwili obowiązywania noweli zgłoszeniu będzie podlegało docieplenie budynków powyżej 12m wysokości , nie wyższych niż 25m.

Zniesione zostanie ograniczenie dot. budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych, przy których budowie niezbędne było zgłoszenie. Ustalono generalną zasadę, że zgłoszeniu będą podlegały ogrodzenia pow. 2,20m wysokości.

Rozpoczęcie budowy nie będzie wymagało zgłoszenia , a jedynie inwestor na siedem dni przed przystąpieniem do robót budowlanych powinien o tym zawiadomić nadzór budowlany.

Nowelizacja znosi również obowiązek dołączenia do projektu budowlanego, dokumentów dot. odbioru ścieków, dostaw energii elektrycznej, wody oraz gazu oraz warunków  przyłączenia domu jednorodzinnego do sieci kanalizacyjnej. wodociągowej, gazowej, ciepłowniczej, elektroenergetycznej i telefonicznej. Zniesiony będzie również  obowiązek przedłożenia oświadczenia zarządcy drogi, dotyczącego możliwości połączenia działki z drogą publiczną.  Oznacza to, że projekt, który do tej pory składał się z projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, a także oświadczeń gestorów mediów i zarządców dróg publicznych oraz dokumentów geodezyjnych, zgodnie z nowymi przepisami obejmował będzie projekt urbanistyczno-architektoniczny i projekt techniczny. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę nie będzie konieczne załączenie projektu technicznego.

Nowe zapisy prawa budowlanego zwalniają inwestora z wielu formalności, jednak uproszczenie procedur zwiększy odpowiedzialność kierownika budowy oraz inspektora nadzoru budowlanego, którzy odpowiedzialni będą za  wykonanie budowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oraz innymi wymogami, zgodnymi z obowiązującymi przepisami.

W związku ze zniesieniem w wielu przypadkach konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, znacznie rozbudowano przepisy dotyczące procedur zgłoszeniowych.

Do zgłoszenia budowy trzeba będzie dołączyć m. in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (zgłoszenie z projektem).

Do wykonania robót budowlanych można przystąpić tylko wtedy, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w ciągu 30 dni od dnia zgłoszenia. Wezwanie do uzupełnienia przerywa bieg opisanych 30 dni. Oznacza to, że do opisanych trzydziestu dni należy doliczyć czas przerwy. Po upływie w/w terminu,  w przypadku braku sprzeciwu, można zacząć budowę.  Nieprzystąpienie do robót w terminie 3 lat wymaga ponownego zgłoszenia.

Zgłoszenie budowy, ewentualny sprzeciw i upływ terminu podlegają  ogłoszeniu w Biuletynie Informacji Publicznej, na stronie urzędu i to w terminie 3 dni od zaistnienia poszczególnych zdarzeń.

Skróceniu ulega również czas u oczekiwania na przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego z 21 do 14 dni dla obiektów niewymagających uzyskania pozwolenia na użytkowanie"

Znacznie zmniejszy się wysokość opłat legalizacyjnych.  Dotyczy to jednak tylko niewielkich obiektów, będących elementami zagospodarowania działki. Na przykład opłata za wiatę do 50 m2 wybudowaną bez zgłoszenia wyniesie 5 tys. zł (dotychczas 125 tys. zł), za domek letniskowy albo garaż do 35 m2 – 5 tys. zł (dotychczas 25 tys. zł), za dobudowę ganku do domu – 5 tys. zł (dotychczas  50 tys. zł). Samowolna budowa domu jednorodzinnego nadal będzie podlegać opłacie legalizacyjnej w wysokości 50 tys. zł. Do opłat legalizacyjnych będą stosowane przepisy ordynacji podatkowej, co  oznacza, że wojewoda będzie miał prawo, wniosek, rozłożyć opłatę na raty, odroczyć albo nawet umorzyć w całości lub części.

Podsumowując, zmiana przepisów jest głównie korzystna dla inwestorów prywatnych planujących budowę jednorodzinnego domu  wolnostojącego o  obszarze oddziaływania mieszczącym się w granicach działki bądź działek, na których został zaprojektowany.  

Podkreślam, że w powyższym tekście zasygnalizowałam część zmian, które mają wpływ na wszczęcie w przyszłości procedury budowlanej, przez inwestorów prywatnych. Jednak, mając na uwadze zakres zmian, oraz ich charakter, w szczególności wyjątki o zasad obowiązujących, każdy z przypadków wymaga indywidualnej, szczegółowej analizy.

Dobromiła Tenerowicz-Grądzka

radca prawny